Wohnbauprojekt Havelschanze

Als Pilotprojekt der Initiative „Job & Wohnen“ wird bereits ein erstes Mitarbeiterwohnungsquartier umgesetzt. Die „Erste Mitarbeiter Wohnungsbau Genossenschaft „Job & Wohnen Berlin eG“ konnte auf dem Weg der Direktvergabe durch das Berliner Abgeordnetenhaus ein attraktives Grundstück in unmittelbarer Havelnähe für sich gewinnen!

Das Miteinander-Wohnen steht in diesem Quartier absolut im Vordergrund, und diverse gemeinschaftlich genutzte Flächen laden zur Kontaktaufnahme und zum Verweilen ein. Außer einem Nachbarschaftscafé werden Coworking-Plätze, ein Waschhaus, eine Fahrrad-Werkstatt und Nachbarschaftsgärten für ökologischen Landbau angeboten. Eine KiTa gehört mit zum Bebauungskonzept und sorgt für kurze Wege im täglichen Leben der dort wohnenden Familien. Bei „Job & Wohnen“ handelt es sich um ein neuartiges Konzept, das sich der Schaffung von bezahlbarem Wohnraum für die werktätige Bevölkerung unweit des jeweiligen Arbeitsortes widmet.

Anknüpfend an die Grundidee des früheren Werkwohnungsbaus (z.B. Siemens u. Krupp), soll dabei getreu dem Motto von F. W. Raiffeisen („Gemeinsam sind wir stark.“) durch neu gegründete Mitarbeiterwohnungsbaugenossenschaften an einer Vielzahl geeigneter Standorte in Deutschland schnellstmöglich bezahlbarer Wohnraum für Mitarbeiter von Mitgliedsunternehmen und andere dringend benötigte Fachkräfte geschaffen und bewirtschaftet werden, einschließlich Kindertagesstätten zur Ganztagesbetreuung von deren Nachwuchs. Die Konzeption „Job & Wohnen“ fügt sich in eine gleichnamige gesellschaftliche Initiative ein, die durch den Verein Deutscher Verband „Job & Wohnen“ e.V. getragen wird. Hierbei handelt es sich um einen überparteilichen und unabhängigen Zusammenschluss aller gesellschaftlich relevanten Kräfte (z.B. Arbeitgeberverbände, Gewerkschaften, Sozial- und Wohlfahrtsverbände), durch den eine Plattform für einen breiten Dialog zu Themen rund um die Entwicklung und Gestaltung der gesellschaftlichen und sozialen Rahmenbedingungen unserer Gesellschaft geschaffen wurde. Zu den Zielen des Vereins gehört auch die Entwicklung genossenschaftlich organisierter Konzepte zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum für dringend benötigte Fachkräfte von Unternehmen (ergo: „Job & Wohnen“). Der akute Fachkräftemangel hat seine Ursache bekanntlich auch in der Nichtverfügbarkeit von bezahlbarem Wohnraum in der örtlichen Nähe zu den Unternehmen. Denn oftmals sind geeignete Bewerber mit kleinem oder mittlerem Einkommen gerade deshalb nicht in der Lage ein Jobangebot anzunehmen, weil die in Aussicht gestellte Vergütung nicht ausreicht, um die überteuerten Mieten für frei finanzierten Wohnraum vor Ort bezahlen zu können.

Als unmittelbare Konsequenz dieser zugespitzten Wohnungssituation wächst auch die Zahl derjenigen Beschäftigten, welche tagtäglich kaum noch zumutbare Zeiten von teilweise mehreren Stunden für die An- und Abfahrt zu/von ihrer Arbeitsstelle in Kauf nehmen. Das Grundkonzept von „Job & Wohnen“ („Modell A“) lässt sich anhand des aktuellen Pilotprojekts „Havelschanze“ im Berliner Ortsteil Spandau, wohl am besten in Kürze erläutern. Dort sollen auf einem landeseigenen Grundstück demnächst ca. 120 Wohnungen (1 bis 4 Zimmer, möbliert und unmöbliert) mit einer Gesamtwohnfläche von ca. 6.500 m² - und sehr effizienten zeitgemäßen Grundrissen nebst Kindergarten und diversen Gemeinschaftseinrichtungen errichtet werden, – alles aus der Feder der sehr erfahrenen und engagierten Architektin, Dipl. Ing. Eva Dedering, geschäftsführende Gesellschafterin von dgk architekten, Berlin, (stellvertretende Vorsitzende des Deutschen Verbands „Job & Wohnen“ e.V., Berlin)-. Es wurde die Erste Mitarbeiterwohnungsbaugenossenschaft "Job & Wohnen" Berlin eG (nachfolgend abgekürzt als „GeNo „Job & Wohnen“) mit Sitz in Berlin durch Unternehmen gegründet, die mehrheitlich sämtlich Mitglieder des BVMW - Bundesverband mittelständische Wirtschaft, Unternehmerverband Deutschlands e.V. sind, der diese Initiative als erster deutscher Arbeitgeberverband besonders unterstützt und fördert. Satzungszweck der GeNo „Job & Wohnen“ ist die Förderung ihrer Mitgliedsunternehmen vorrangig durch Einräumung von Belegungsrechten mit dem Ziel einer guten, sicheren und sozial verantwortbaren Wohnungsversorgung für deren Mitarbeiter. Mitglieder der GeNo „Job & Wohnen“ sind Einzelunternehmer, juristische Personen des privaten Rechts (z.B. GmbH und AG) und Personengesellschaften des Handelsrechts (z.B. oHG und KG) mit angestellten Mitarbeitern. Jedes Mitgliedsunternehmen kann sog. Belegungsrechte an der/n von ihm gewünschten Wohnung(en) zeichnen, welche ihm für die Dauer seiner Mitgliedschaft in der GeNo „Job & Wohnen“ zustehen. Ein Belegungsrecht gibt seinem Inhaber das unbefristete Recht zu bestimmen, welche seiner Mitarbeiter zur Nutzung der betreffenden Wohnung auf Grundlage eines Mietvertrages (§ 576 BGB) mit der Genossenschaft berechtigt sein sollen. Eigentümer des Grundstücks „Havelschanze“ ist das Land Berlin. Aufgrund eines bereits vorliegenden Beschlusses im Abgeordnetenhaus Berlin soll in Kürze eine Direktvergabe des Grundstücks zu Gunsten der GeNo „Job & Wohnen“ erfolgen. Die Einräumung eines Erbbaurechts ermöglicht eine Vermeidung der immensen Kosten, welche ansonsten mit einem Eigentumserwerb (Ankauf) des Baugrundstücks verbunden wären. Die schlüsselfertige Realisierung des Bauvorhabens soll auf der Grundlage eines Generalunternehmervertrages (unter Ersparnis der Bauträgermarge) in Holzbauweise und mithin unter Einhaltung von hohen Standards an die Nachhaltigkeit und Energieeffizienz erfolgen. Die sozial geförderten Wohnungen sollen für EUR 6,50/m² (kalt) vermietet werden. Die freifinanzierten Wohnungen sollen für durchschnittlich ca. EUR 9,00/m² (kalt) zuzüglich der vom Land Berlin noch festzusetzenden (anteiligen) Erbbauzinsen vermietet werden, was deutlich unter dem gegenwärtigen Marktniveau für Neubauwohnungen in Berlin liegt. Die Fertigstellung des neuen Wohnquartiers „Job & Wohnen“ ist für das zweite Quartal 2023 geplant. Neben der Errichtung der Mitarbeiterwohnungen plant die GeNo „Job & Wohnen“ auf dem Grundstück „Havelschanze“ auch einen Kindergarten zur ganztägigen Betreuung von Kindern der ansässigen Wohnungsmieter, wobei der Betreiber der Kita selbst auch Mitglied der Genossenschaft werden wird. Darüber hinaus verfolgt die Verbandsinitiative „Job & Wohnen“ eine Ausdehnung des Grundkonzepts eines energieeffizienten und nachhaltigen bezahlbaren Wohnungsbaus im genossenschaftlichen Modell durch aktive Einbindung von Arbeitgeberverbänden, Gewerkschaften sowie Sozial- und Wohlfahrtsverbänden. Mit den hiesigen Gewerkschaften (z.B. IG Metall) befinden sich Verbandsvertreter derzeit im Gespräch, um Beschäftigten mit kleinem oder mittlerem Gehalt Zugang zu genossenschaftlichem Wohneigentum zu ermöglichen („Modell B“). Parallel dazu beziehen sich die laufenden Gespräche mit Sozial- und Wohlfahrtsverbänden (z.B. Deutsche Caritasverband e.V., AWO, Volkssolidarität, Diakonie etc. ) auf eine Erstreckung des Konzepts mit demselben Angebot an ehrenamtliche Mitarbeiter und in Sozialberufen tätige Menschen („Modell C“). An zahlreichen weiteren Standorten in Deutschland (z.B. München, Augsburg, Frankfurt, Würzburg, Hamburg, Stuttgart, Teltow, Nuthetal u. Luckenwalde, Mittenwalde, Schönefeld, Altenburg, Leipzig, Usedom / Bansin, Sankt Peter Ording, Weilmünster, Oberursel etc. ) sind gegenwärtig vergleichbare Folgeprojekte in Planung. Es ist denkbar, dass es in den nächsten fünf bis 10 Jahren schon bis zu 10 „Job & Wohnen“ Quartiere in jedem Bundesland geben wird. „ Die Architektur sieht den überwiegenden Einsatz von nachwachsenden Rohstoffen vor und strebt eine hohe Energieeffizienz an. Die Optimierung der Nutzflächen stellt einen wesentlichen Beitrag zum nachhaltigen Bauen dar und bietet damit bezahlbare Wohnungen, auch für kleinere und mittlere Einkommen. Die Erschließung der ca. 120 Wohnungen erfolgt über vorgelagerte Laubengänge, und die damit entfallenen Treppenhäuser kommen dabei der Wohnfläche zugute. Gleichzeitig entstehen dadurch den Wohnungen zugeordnete individuelle Balkonflächen. Vertikalbegrünungen sorgen auch in den Höfen für ein gutes Klima. Das Mobilitätskonzept für das Quartier Havelschanze sieht außer Stellplätzen für Mieterfahrräder, Ladestationen für E-Bikes und Car Sharing vor. Weiterhin ist eine gute Anbindung an den Öffentlichen Nahverkehr vorhanden.

Konzeption und rechtliche Begleitung DSC Legal Rechtsanwalts GmbH Pariser Platz 3 10117 Berlin Ansprechpartner: Rechtsanwalt und Notar Dr. Peter Diedrich www.dsc-legal.com Kaufmännische Begleitung JWS „Job & Wohnen“ Service GmbH Pariser Platz 3 10117 Berlin Ansprechpartner: Herr Ralf Nestler, Geschäftsführer www.jobundwohnenservice.de Entwurf und Planung – Architektur dgk architekten gmbh Zossener Strasse 55 10961 Berlin Ansprechpartnerin: Dipl. Ing. Eva Dedering www.dgk-architekten.de Entwurf und Panung – TGA (technische Gebäudeausstattung und Energie Effizienz) PI Passau Ingenieure GmbH Neukladower Allee 6 14089 Berlin Ansprechpartner: Herr Sven Stoye, Geschäftsführer www.passau-gmbh.de