Deep Dive DVJW

Liebe Mitglieder und Interessenten,

wir leben in aufregenden Zeiten, die uns dazu herausfordern, unsere Bemühungen um die Schaffung der notwendigen gesetzgeberischen Akzente zu intensivieren, gerade wenn es um die Frage der Schaffung bezahlbaren Wohnraums in unserem Land geht. Seien Sie vielmals eingeladen, mit all Ihrem Wissen und Ihren Erfahrungen sowie mit Ihrem ganzen Netzwerk diese Bemühungen des DVJW zu unterstützen. Lesen Sie bitte einen Bericht über den aktuellen Stand der Arbeit des Deutschen Verbands „Job & Wohnen“ eV und einige der TOP Themen unserer Verbandsarbeit. Über diese Themen haben wir – die Vorstandsmitglieder des DVJW, Mitglieder des Kuratoriums und des Wissenschaftlichen Beirats des Verbandes - gerade mit Frau Kiziltepe, parlamentarische Staatssekretärin im Bundesbauministerium, am 22.08.2022 ausführlich gesprochen. Eine Vielzahl von Round Table Gesprächen, vor allem mit den wohnungspolitischen Sprechern der demokratischen Fraktionen im Bundestag sowie in den Länderparlamenten, steht unmittelbar bevor.

Kürzlich titelte der SPIEGEL „Die Armut frißt sich nach oben“ – treffender hätte man es nicht formulieren können. Gerade wenn es um eines der wichtigsten Grundelemente der Daseinsvorsorge in unserem Lande geht, nämlich der Verfügbarkeit von bezahlbarem Wohnraum geht, besteht ein akuter Handlungsbedarf. Nach wie vor fallen täglich mehr Sozialwohnungen Tag für Tag aus der Sozialbindung, als neuer Sozialwohnraum geschaffen wird. Es geht hier um die Frage des gesellschaftlichen Zusammenhalts . Die Krise an den Finanzmärkten läßt die Zinsen für Darlehen in die Höhe schießen – der Traum von einem Eigenheim zerplatzt gerade für viele Menschen. Darüber hinaus bedroht uns die Energiekrise mit Kostenexplosionen der Heiz- und Strompreise in einer von uns allen heute noch nicht ganz absehbaren Weise. Das Wort Bezahlbarkeit bekommt in der Diskussion um die Schaffung von Wohnraum eine bisher nie dagewesene Dimension.

Umso wichtiger, dass das gemeinwohlorientierte Konzept der Schaffung des nachhaltigen genossenschaftlichen „Wohneigentums“ (Genossenschaftswohnung mit im Grundbuch eingetragenem vererblichem Belegungsrecht), fortan in vielfacher Weise nach dem Vorbild des Pilotprojekts in Berlin Havelschanze in allen Städten und Gemeinden verwirklicht werden wird wo immer es einen entsprechenden Bedarf gibt. Dies mag in der Form des Mitarbeiterwohnens (Werkswohnungen für dringend gesuchte Fachkräfte) oder in der Form des „Beschäftigtenwohnen (Genossenschaftswohnungen für Beschäftigte, die als Mitglied der Genossenschaft ein vererbbares Belegungsrecht an einer Wohnung beziehen) - geschehen. Dies mag auch in der Weise geschehen, dass durch eine Demokratisierung der Welt des Wohnens zukünftig das Kräfteverhältnis zwischen Mieter und Vermieter angemessen ausbalanciert werden mag und der Bestand des Mietverhältnisses deutlich stärker geschützt werden sollte, als dies bisher der Fall ist. Deshalb sind geeignete rechtliche, wirtschaftliche und sozialer Rahmenbedingung in unserem Lande erforderlich.

Am Donnerstag, dem 9. Februar 2023 folgte Frau Ministerin Geywitz, Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen, einer Einladung des Bundesverbands Der Mittelstand BVMW e.V. in dessen Bundesgeschäftsstelle am Potsdamer Platz 7 in Berlin Mitte. Der ist auch Mitglied des Deutschen Verband "Job & Wohnen" e.V. (DVJW). Zu dem Gespräch war u.a. auch Herr Dr. Diedrich, Vorstandsvorsitzender des DVJW, geladen, der die Gelegenheit nutzte, Frau Ministerin Geywitz auf die nachfolgend dargestellten Themen anzusprechen und für eine Verbesserung der Rahmenbedingungen zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum hierbei zu werben.

1. Thema: Anregung von Rahmenbedingungen zur Förderung der Schaffung genossenschaftlicher Wohnquartiere nach dem Konzept von „Job & Wohnen“

A. Genossenschaftliche „Job & Wohnen“ Quartierskonzepte

Der DVJW hat sich in dem Bemühen, die Welt des Wohnens und des Arbeitens zusammenzudenken, u.a. zur Aufgabe gemacht, im Bereich der Daseinsvorsorge vornehmlich für Menschen mit kleinem und mittleren Einkommen Konzepte zur Versorgung mit nachhaltigen und bezahlbaren Wohnraum im genossenschaftlichen Modell vorzustellen.

Das Prinzip der Genossenschaft vereinigt die Sphären des „Sozialen“ und „Liberalen“ in idealer Weise. Eine „nachhaltig gesunde“ Wirtschaft bezieht ihre Stärke und Resilienz maßgeblich aus dem Prinzip genossenschaftlicher Selbsthilfe. Das Anbieten bezahlbaren Wohnraums für Beschäftigte, entstanden aus selbstorganisierten Initiativen genossenschaftlicher Selbsthilfe, zahlt hierauf unmittelbar ein. Die Solidargemeinschaft als Nukleus von nachhaltigen Wohnquartieren nach dem Konzept von „Job & Wohnen“ schafft Raum für ein Miteinander, der den Bedürfnissen der Bewohnen - und dem Zweck der Genossenschaft, dem sich wechselseitig fördern und dem Bewahren- dient. Dies ist ein besonderer Beitrag zur Schaffung von sozialem Frieden und wirtschaftlicher Teilhabe in unserer Gesellschaft sowie – nicht zuletzt – ein bedeutsamer Schritt für die Sicherstellung bezahlbarer Konditionen für ein menschenwürdiges Wohnen und einer aktiven Vorbeugung vor Altersarmut.

1.)

Zu den beiden Kernkonzepten von „Job & Wohnen“ zählt einerseits das so genannte „Mitarbeiterwohnen im genossenschaftlichen Modell“, wo es die Arbeitgeber sind (seien es privatrechtlich – Mittelstand - oder auch öffentlich rechtlich organisierte - Öffentlicher Dienst - Institutionen und Organisationseinheiten), die sich in einer Genossenschaft mit dem Ziel zusammenschließen, bezahlbare Werkswohnungen für dringend gesuchte Fachkräfte zu errichten. Zu den besonders vom Fachkräftemangel betroffenen Branchen zählen der gesamte Pflegebereich (Akut- und Reha Kliniken sowie der gesamte Bereich der ambulanten medizinischen Versorgung), die Werften, der Bereich von Hotellerie und Gastronomie, die Baubranche etc.

Andererseits handelt es sich um das sog. Beschäftigtenwohnen, wo sich die Beschäftigten zu einer „Job & Wohnen“ Genossenschaft zusammenschließen, mit dem Ziel, für sich - die Mitglieder der neu gegründeten Solidargemeinschaft - nachhaltigen bezahlbaren Wohnraum, idealer Weise in der Nähe der Arbeits- und Wirkungsstätte, zu schaffen. Gerade das beschäftigten Wohnen im genossenschaftliche Modell ist neben der Sicherung bezahlbaren Wohnraums auch eine aktive Form der Vermögensbildung und zugleich der Vorbeugung von Altersarmut.

Zu den beiden Wohnkonzepten wird angestrebt, sowohl tarifvertraglichen Vereinbarungen zwischen Arbeitgeberverbänden und Gewerkschaften über den Umfang zur Verfügung zu stellen der Werkswohnungen beziehungsweise arbeitgeberseitigen Förderungen des Erwerbs von Genossenschaftsanteile für das beschäftigten Wohnen, wie andererseits es auch Anregungen an den Gesetzgeber geben wird, durch geeignete Förderinstrumente und Schaffung angemessene rechtliche, wirtschaftliche und soziale Rahmenbedingungen die Schaffung von Mitarbeiter Wohnquartieren und auch die Schaffung von Beschäftigten im Wohnquartieren zu unterstützen und zu fördern, sowohl im Hinblick auf den Bedarf der Genossenschaft im Rahmen der Erstellung der Quartiere sowie im Zuge der Bewirtschaftung als auch für die jeweiligen Mitglieder der Genossenschaften, seien es die Arbeitgeber beim Mitarbeiter Wohnen, und die Beschäftigten selbst beim Beschäftigten wohnen.

Nähere Details zu den Konzepten und den rechtlichen, wirtschaftlichen und architektonischen Rahmenbedingungen ergeben sich aus den ausgelegten Präsentationen.

2.)

Bei den Wohnquartieren soll es sich durchweg um nachhaltige Wohnanlagen handeln und jeweils einen Ort des Zusammenlebens.

So werden die Quartiere, die schon im Hinblick auf den genossenschaftlichen Charakter hohe Anforderungen an Nachhaltigkeit sicherstellen, energieeffizient (mindestens KfW 40 EE) und CO2 neutral oder zu mindestens CO2 arm geplant.

Darüber hinaus wird die Nachhaltigkeit durch eine Vielzahl von Gemeinschaftseinrichtungen dieser Wohnquartiere Unterstrichen, wie zum Beispiel: Kindergarten, Gemeinschaftscafé, Co-Working Bereich, Waschhaus, Nachbarschaftswerkstatt, Urban Gardening, solidarisches Landwirtschaftsprojekt in Kooperation mit einem ökologischen Bauern. Siehe als Beispiel das Pilotprojekt Havelschanze in Berlin Spandau (Anlage „One Pager).

B. Hürden bei der Realisierung genossenschaftlicher Wohnprojekte nach dem Konzept von „Job & Wohnen“ – Empfehlungen des Deutschen Verband „Job & Wohnen“ an Exekutive und Legislative unseres Landes:

I. Bauland für Wohnbauvorhaben

Um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, muss der Rahmen der Gesamtkosten einer Wohnbauinvestition überschaubar bleiben. Angesichts der geradezu galoppierenden Bodenspekulation ist bezahlbares Wohnen – insbesondere in Räumen Ballons Räumen – kaum noch realisierbar, wenn Baugrundstücke von Genossenschaften käuflich erworben werden müssten. Deshalb setzt das Konzept von „Job & Wohnen“ auf die Kooperation mit der Kommune, dem Kreis / der Stadt, dem Land oder dem Bund und bemüht sich um die Vergabe eines geeigneten Baugrundstücks im Wege der Übertragung eines er bei euch zu 90-99 Jahre.

1.) Verfügbarkeit von geeignetem Bauland für genossenschaftliche Wohnquartiere nach dem Konzept von „Job & Wohnen“

Bauland ist in fast allen Kommunen, wo es einen dringenden Bedarf an bezahlbaren Wohnraum gibt „Mangelware“.

a) Ausweisung neuen Baulands durch die Kommunen

Nach Einschätzung des DVJW bedarf es einer intensiven Befassung der Stadtplanungsämter aller Kommunen mit dem Ziel neues geeignetes Bauland für Wohninvestitionen auszuweisen, im Falle des Mitarbeiterwohnens auch gem. § 6a BauNutzVO. Vielfach sehen sich die Kommunen hierzu aber gerade nicht in der Lage, weil es keine ausreichenden Personalkapazitäten hierfür gebe. Vor dem Hintergrund müssten schnellstmöglich die notwendigen Personen Kapazitäten geschaffen werden. Es bedarf insoweit einer bundesweiten Wohnbaulandausweisungsoffensive.

b) Immobilienfonds der öffentlichen Hand für den Aufkauf von Wohnbaugrundstücken

Auf Bundes-, Länder-, Stadt- bzw. Kreis- und auf Kommunalebene sollten Baulandfonds der öffentlichen Hand flächendeckend eingerichtet werden, mit dem Ziel, vom freien Markt geeignete Wohnbaugrundstücke aufzukaufen. Dies sollte in dem Ziel geschehen, im Wege der Erbrechtsvergabe diese Grundstücke für gemeinnützige, nicht gewinnorientierte Wohnbauvorhaben, wie zum Beispiel den Genossenschaftswohnungsbau nach dem Konzept von „Job & Wohnen“ zu vergeben. Damit würde der Grundstücksspekulation in stattlichen Umfang Einhalt geboten werden und die Schaffung bezahlbaren Wohnraums massiv vorangebracht werden.

c) schuldrechtliche Absenkung des Regelerbbauzinses für den Nutzungszweck „Wohnen“

Jede Kommune hat gerade mit der der Festsetzung von schuldrechtlich abgesenkten Regelerbbauzinssätzen die Möglichkeit die Schaffung bezahlbaren Wohnraum zu steuern. Vielfach kommen solche Regelerbbauzinssätze zur Anwendung, die zu einer Zeit festgesetzt wurden, sie Bodenpreise noch deutlich unter den heutigen Preisen lagen.

In einer Vielzahl von Kommunen hat es zwischenzeitlich bereits Absenkungen der Regelerbbauzinsen gegeben. Um allerdings dem Bedarf an der Schaffung bezahlbaren Wohnraums zu entsprechen sollten Erbbauzinssätze nicht mehr über 0,4 bis maximal 0,5 % p.a. liegen, in Ballungsgebieten mit maximalen Grundstückswerten auch deutlich darunter.

Beigefügt als Anlage ist ein Gutachten des DVJW zur Festsetzung des marktgerechten Erbbauzinses im Land Berlin aus dem Jahr 2021.

2.) Die Vergabe von Bundesgrundstücken

Es wird angeraten, dass die BIMA nicht gewinnorientierten Wohnbauinitiativen– insbesondere (aber nicht nur) in den Ballungsräumen – bevorzugt geeignete Wohnbaugrundstücke direkt zur Verfügung stellen sollte, und zwar ebenfalls im Wege der Vergabe eines Erbbaurechts. Zur Höhe des Regelerbbauzinses gilt das Vorgesagte.

II. Planbarkeit von Baukosten

Da neben den Grundstückspreisen auch die Baupreise in die Höhe schieße und darüber hinaus Bauunternehmen heute kaum noch bereit sind, einen GU Vertrag oder GÜ Vertrag ohne Preisklausel abzuschließen, ist eine finale Kostenkalkulation vor Beginn einer solchen Baumaßnahme schier unmöglich. Die Möglichkeit der Aufstellung einer geschlossenen Finanzierung und – sehr häufig – der Beantragung von Fördermitteln – setzt beim Antragsteller die Präsentation einer finalen Kostenkalkulation voraus. Damit allerdings ist ein solches Wohn Bauvorhaben kaum noch umsetzbar, da eine Finanzierung nur aufgrund konkreter finaler Zahlen umsetzbar ist und auch gerade die nicht gewinnorientierten Initiativen, wie zum Beispiel des genossenschaftlichen Wohnens nach „Job & Wohnen“, in aller Regel nicht über finanzielle Spielräume im Bereich des Eigenkapitals verfügen, um die erforderlichen Mittel im Falle der teils sich dramatisch erhöhenden Baukosten „nachzuschießen“.

Vor dem Hintergrund wird angeraten, nicht gewinnorientierten Wohnbauinitiativen Zugang zu den Rahmenverträgen der öffentlichen Hand zu geben, die mit Bauleistungsunternehmen und Planern regelmäßig preislich fix für klar definierte Zeiträume abgeschlossen werden.

Eine weitere Alternative wäre die Gründung von Baugesellschaften der öffentlichen Hand, mit dem Ziel, für staatliche Wohnbaugesellschaften und nichtgewinnorientierte Wohnbauinitiativen tätig zu werden. Dies könnte auf Bundesebene geschehen mit dem Ziel in den Bundesländern Tochtergesellschaften und wiederum in den Kreisen/Städten Niederlassungen einzurichten. Hier würde durch möglichst günstige- und fix vereinbarte - Baupreise die Schaffung von bezahlbaren Wohnraums deutlich gefördert und massiv vorangebracht werden.

III. Förderinstrumente

Es bedarf nach Auffassung des DVJW einer umfassenden Reform der Förderpolitik insbesondere im Hinblick auf die Förderung genossenschaftlicher Initiativen zur Schaffung bezahlbaren Wohnraums.

1.) Förderung der Genossenschaft

Es bedarf einer Initiative auf Bundesebene, KfW Förderprogramme zur ergänzenden Förderung der Errichtung von Mitarbeiterwohnungen für dringend benötigte Fachkräfte auszuschreiben, um auf diesem Wege effizient dem geradezu dramatischen Mangel an Fachkräften zu begegnen, in dem Werkswohnungen im genossenschaftlichen Modell mit mindestens 1.200 EUR / qm gefördert werden. Damit einhergehende Mietpreisbegrenzungen sollten sich an den Errichtungskosten für ein solches Wohnquartier - auch im Hinblick auf besondere zusätzliche Ausgaben für co2 neutrales und energieeffizientes Bauen – orientieren und bei netto kalt bis zu ca. 10,00 EUR / qm bei einem Jahreshöchstnettoeinkommen der Mieter in Höhe von bis zu 60.000 EUR im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages liegen.

Auch die ergänzende Förderung von bezahlbarem Wohnraum, der von Beschäftigten selbst (Beschäftigtenwohnen im genossenschaftlichen Modell nach „Job & Wohnen“) initiiert wird, bedarf eine entsprechende Förderung, wie zuvor beschrieben (1.200 EUR pro qm Netto Wohnfläche).

2.) Förderung der Mitglieder der Genossenschaft

In den Fällen, in denen die Mitglieder Baukostenzuschüsse für die Errichtung des jeweiligen genossenschaftlichen Wohnquartiers zu erbringen haben, sollte unter Zugrundelegung von Einkommensgrenzen bis zu 60.000 EUR p.a. eine Förderung im Wege der Bezuschussung von bis zu 75 % und nominal bis max. 500 EUR / qm gefördert werden.

3.) Förderwege des sozialen Wohnungsbaus (Nutzerrichtlinie vom Bund, umsetzbar in allen Bundesländern) – Dritter Förderweg

Generell sollte es neben dem 1. Und 2 Förderweg der Länder auch einen 3. Förderweg geben, der die mehr und mehr verarmende Mittelschicht betrifft und ihnen Zugang zu bezahlbarem Wohnraum bei Mietpreisen bis 10 EUR und Einkommensgrenzen in Höhe netto von 60.000 EUR p.a. ermöglichen. Die Sozialbindung bei derartigen Förderungen sollte im Gegenzug allerdings unbefristet sein und es sollte sinnvoller Weise eine Kontrolle der Einkommensentwicklung und erforderlichenfalls auch eine Fehlbelegungsabgabe erhoben werden.

2. Thema: Reform der steuerlichen Rahmenbedingungen im Rahmen der Schaffung bezahlbaren oder eigengenutzten Wohnraums

Der Betrachter der heutigen steuerlichen Rahmenbedingungen stellt fest, das Kapital- und Kapitalanlageinvestitionen in Immobilien steuerlich privilegiert sind. Entsprechende steuerliche Berücksichtigung in die eigengenutzte Immobilie (also „nur“, um der Familie ein sicheres und bezahlbares Zuhause zu geben, und nicht der Verzinsung eingesetzten Kapitals wegen) werden steuerlich nicht annähernd behandelt.

a) Der DVJW regt an, die steuerlichen Privilegien für die Investition in die Immobilie als Kapitalanlage zu überdenken, zumindest aber die Möglichkeiten der Abschreibung auf das aufstehende Gebäude (AfA) für private Immobilieninvestition zur Selbstnutzung in gleicher Weise zu ermöglichen, wie es für die Kapitalimmobilieninvestition der Fall ist (2 % p.a. linear).

b) Um die Bereitschaft zum Erwerb oder der Schaffung eigengenutzter Immobilien zu fördern, wäre es gewiss effizient, über Sonderabschreibungsmöglichkeiten für selbstgenutzte Immobilien nachzudenken. Hält man sich den – gerade in Ballungsräumen – dramatisch hohen Bedarf an –bezahlbarem – Wohnraum vor Augen, würde es gerechtfertigt sein, beispielsweise für einen Zeitraum von 10 Jahren eine Sonderabschreibung nach dem Bild des Fördergebietsgesetzes aus den Nachwendejahren bezüglich der steuerlichen Behandlung eigengenutzter Immobilien sehr ernsthaft nachzudenken und eine entsprechende Reform der steuerlichen Rahmenbedingung in unserem Land auf den Weg zu bringen.

c) Auch die Abzugsfähigkeit aller Kosten der Investition, wie Kosten der Investition, die nicht aktivierungspflichtig sind, sollten ertragsmindernd bei der Ermittlung der jährlichen Steuerlast in voller Höhe Anrechnung finden, wie z.B. Kosten der Finanzierung etc. .

d) Ferner sollte über die Möglichkeiten der gesetzgeberischen Gestaltung mit dem Ziel nachgedacht werden, bei getätigten Wohnimmobilieninvestition (insbesondere er Schaffung bezahlbaren Wohnraums) die gezahlte Mehrwertsteuer zurückzuerstatten, ebenso, wie dies bei „kommerziellen“ Immobilien als Kapitalanlage bzw. zur Erlangung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung der Fall ist. Nimmt man an, dass die Schaffung eines „Job & Wohnen“ Quartiers mit ca. 100 Wohnungen und Gemeinschaftsflächen einen Investitionsbedarf i.H.v. ca. 25 Mio EUR (ohne Grundstück!) bedeutet, ist in diesem Betrag ein Mehrwertsteueranteil i.H.v. von fast 4,0 Mio EUR. Man kann sich vorstellen, in welch starkem Maße diese zusätzlichen Kosten nicht nur die Anforderungen an die Bereitstellung des erforderlichen Eigenkapitals (d.h. Höhe des Baukostenzuschusses der Mitglieder der Genossenschaft!), sondern auch an die Finanzierung und deren Kosten über viele Jahre erhöhen.

Man sollte im Rahmen der Grundsteuerreform die auf die Mieter umzulegende Grundsteuer – zumindest teilweise – als Mehrwertsteuerausweisen (deutlich herabgesetzte MwSt. - Sätze für den Bereich des Bezahlbaren Wohnens), mit der Folge, dass die gezahlte MwSt. erstattbar wäre. Alternativ könnte man die MwSt. - Pflichtigkeit von Mietzahlungen für Wohnraum einführen, allerdings mit einem MwSt.- Satz von 0,00 % bei der Miete für bezahlbaren Wohnraum. Viele weitere Gestaltungsmöglichkeiten des Gesetzgebers für einen steuerliche Reform sind denkbar. Siehe hierzu auch die Ausführungen von Herrn Staatssekretär Adler a.D. in seinem Schreiben vom 16. Oktober 2018 zu dem Konzept von „Job & Wohnen“ und der damals bereits angeregten MwSt. - Reform bei der Schaffung von bezahlbarem Wohnraum.

e) Die Schaffung von Bezahlbarem Wohnraum sowie der Erwerb oder die Errichtung selbstgenutzter Immobilien sollte sowohl grundsteuer-, als auch grunderwerbssteuerbefreit werden.

f) Die Vergabe von Arbeitgeberdarlehen an Mitarbeiter zur Unterstützung der Investition in eigengenutzte Immobilien (sei der der Erwerb, die eigene Errichtung oder aber die Einzahlung eines Baukostenzuschusses in eine Genossenschaft nach dem Konzept „Job & Wohnen“ (Beschäftigtenwohnen) dürfte im Hinblick auf die ersparten Zinsen bei zinsreduzierter oder gar zinsfreier Darlehensvergabe nicht als geldwerter Vorteil einkommensteuerlich und sozialversicherungsrechtlich zu einer Belastung bei Arbeitgeber und Arbeitnehmer führen. Ganz im Gegenteil sollten Arbeitgeber steuerliche Anreize für die Hingabe zinsvergünstigter oder zinsfreier Darlehen an ihre Mitarbeiter zur Finanzierung der Investition in die selbstgenutzte Immobilie, sei es zum Eigentum, Miteigentum oder auch in der Form des Erwerbs eines exklusiven belegungsrechts für eine selbstgenutzte Wohnung in einer Beschäftigtengenossenschaft.

3. Thema: Mitbestimmung der Mieter – Demokratisierung der Welt des Wohnens

Unsere soziale Marktwirtschaft ist durch die Prinzipien der Unternehmens- und betrieblichen Mitbestimmung maßgeblich geprägt. Es wäre nun geboten, den Aspekt der Demokratisierung nun auch auf die Welt des Wohnens zu übertragen. Mieten könnten auch dann wieder bezahlbar werden, wenn Mieter über ein abzusicherndes Mitbestimmungsrecht (analog zum kollektiven Arbeitsrecht) verfügen würden. Dann sollte es möglich werden, nicht zuletzt die Höhe der „ortsüblichen Mieten“ durch beide Seiten des Mietverhältnisses in der Welt des Wohnens im Rahmen von kollektiven tariflichen Verhandlungen marktgerecht aushandeln zu können. Dazu muss der Kreis schützenswerter Mieter (außerhalb des Luxussegments) kollektiv agieren können. Über die Schaffung gesonderter Rechtspositionen müssen diese Mieter in ein ausbalanciertes Kräfteverhältnis zur Vermieterseite versetzt werden Der DVJW würde sich diese Demokratisierung der Welt des Wohnens nach dem Vorbild der Mitbestimmung wünschen, wie sie seit vielen Jahrzehnten in der Welt der Arbeit selbstverständlich geworden und erfolgreich umgesetzt wird. Es würde ein neuer Rahmen geschaffen werden, der die Grundlage für eine Kultur des Miteinanders zwischen Vermieter und Mieter bereiten wird. Letzteres ist in Wohnungsbaugenossenschaften bereits traditionell gelebte Praxis und wird in Ansätzen auch in den Mietwohnungsanlagen der kommunalen Wohnungsbaugesellschaften umgesetzt. Nun gilt es, dies in der gesamten Welt des Wohnens, wo immer sich Mieter und Vermieter gegenüberstehen, das Mitbestimmungsrecht der Mieter flächendeckend zu regeln.

Der Deutsche Verband „Job & Wohnen“ e.V. regt an, selbst – unter zentraler Mitwirkung des wissenschaftlichen Beirats des DVJW – im Rahmen einer wissenschaftlichen Studie mit einem multidisziplinären Ansatz in Kooperation mit interessierten Universitäten einen ersten Entwurf eines Mietgesetzbuches entstehen zu lassen, welches zum Einen die individualrechtlichen Regeln des Mietrechts im Bürgerlichen Gesetzbuch in Teil A. eines Mietgesetzbuches überführt und zum Anderen in Teil B des neuen Mietgesetzbuches das neu zu kodifizierende kollektive Mietrecht formuliert werden mag. Auf diesem Weg würde der Gesetzgeber eine hilfreiche Arbeitsgrundlage für die Umsetzung dieses seit langem überfälligen Gesetzgebungsvorhabens erhalten.

4. Thema: Eigenbedarfskündigung im Falle des Erwerbs vermieteter Wohnimmobilien / generelles Vorkaufsrecht für Mieter im Falle des Verkaufs der von ihnen zu Wohnzwecken gemieteten Immobilie

Der DVJW hält es für diskussionswürdig, das Recht auf Eigenbedarfskündigung im Falle des Erwerbs von Wohnimmobilien generell für drei Jahre ab Eintragung im Grundbuch als neuer Eigentümer auszuschließen, in Fällen angespannter Wohnraumsituation in Ballungsgebieten für 10 Jahre. Ferner könnte es geboten sein, grundsätzlich Mietern ein Vorkaufsrecht in allen Verkaufsfällen der von ihnen zu Wohnzwecken gemieteten Wohnung einzuräumen.

A)

In Fällen der Aufteilung von Mehrparteienobjekte nach dem Wohnungseigentumsgesetz sind bereits solche Mieter geschützt, deren Mietverhältnis vor grundbuchlichem Vollzug der Teilung ihren Mietvertrag abgeschlossen hatten (§ 577a Abs. 2 BGB). Man könnte die Auffassung vertreten, dass grundsätzlich der Bestand eines Mietverhältnisses gem. Art. 14 GG gegenüber dem Interesse des Käufers einer Wohnung geschützt wird und vor diesem Hintergrund das Recht zur Eigenbedarfskündigung für drei bzw. 10 Jahre für den Käufer, der um die Vermietung im Zeitpunkt des Erwerbs weiß, ausgeschlossen würde. Der Kaufinteressent hat generell die Wahl, statt einer vermieteten Wohnung auch eine vermietete Wohnung zu erwerben oder aber die zuvor empfohlene Ausschlussfrist für die Eigenbedarfskündigung abzuwarten. Eine Diskriminierung der Verkäufer von vermieteten Wohnimmobilien wäre dadurch auch nicht zu befürchten, da die Wohnimmobilie traditionell als Sachanlage für Kapitalanleger bevorzugt wird und die Nachfrage nach Möglichen der Anlage in Sachwerten ständig anwächst.

B)

Auch im Hinblick auf die Einräumung eines Mieter-Vorkaufsrechts für den Fall des Verkaufs der vom ihm zu Wohnzwecken gemieteten Wohnung wird auf die bereits bestehenden gesetzlichen Regelungen Bezug genommen, nach denen ein Mieter, dessen Mietvertrag vor grundbuchlichem Vollzug eines nach den Vorschriften des WEG geteilten Objektes abgeschlossen wurde, ein gesetzliches Vorkaufsrecht für den Fall des Erstverkaufs nach WEG Teilung hat (gem. § 577 BGB). Dieser Gedanke könnte auf generell alle Fälle des Verkaufs von zu Wohnzwecken vermieteten Immobilien ausgedehnt werden. Auf diesem Weg würde man den Mieter auch langfristig von der Gefahr des Verlustes der von ihm bewohnten Wohnung schützen. Dies mag durch eine gebotene Förderstruktur begleitet werden, um Mietern mit kleinem und mittleren Einkommen den Erwerb im Rahmen der Geltendmachung ihres Vorkaufsrechts zu ermöglichen. In diesem Zusammenhang könnte auch über eine Abtretbarkeit eines Mieter-Vorkaufsrechts nachgedacht werden, womit man dem Mieter, der aus wirtschaftlichen oder persönlichen Gründen nicht in der Lage ist, sein Vorkaufsrecht auszuüben, sein Vorkaufsrecht an eine kommunale Wohnungsbaugesellschaft oder an eine Wohnungsbaugenossenschaft abtreten könnte.

5. Thema: Grundrecht auf angemessenes und bezahlbares Wohnen, Art. 14a GG

Der DVJW unterstützt die Diskussion um die Aufnahme eines Grundrechts auf angemessenen und bezahlbaren Wohnraum in das Grundgesetz (Art. 14a GG) sowie in die Landesverfassungen, wie dies bereits in der Berliner Landesverfassung im Ansatz geschehen ist.

Der Deutsche Verband „Job & Wohnen“ e.V. regt an, selbst – unter zentraler Mitwirkung des wissenschaftlichen Beirats des DVJW – im Rahmen einer wissenschaftlichen Studie mit einem multidisziplinären Ansatz in Kooperation mit interessierten Universitäten einen ersten Entwurf Verfassungsänderungsgesetzes mit dem Ziel der Einführung eines Art. 14 a GG entstehen zu lassen, die die Rechte des Mieters noch deutlich stärker schützen würde, als die des Kapitalinvestors in die Immobilie (Vermieter). Damit würde eine gesetzliche Grundlage mit Verfassungsrang für eine Vielzahl von Mieterschutzregelungen, nicht zuletzt auch für die Einführung eines kollektiven Mietrechts, mit dem das Recht der Mieter auf Mitbestimmung ausgestaltet würde, geschaffen werden. Es wäre anzuregen, eine solche Norm auch in die europäische Verfassung aufzunehmen. Hierfür gibt es bereits zahlreiche Initiativen aus einer Vielzahl von Mitgliedsländern der Europäischen Union.